Bail réel solidaire : garanties et protection contre les impayés de loyers

Le bail réel solidaire (BRS) est une solution innovante pour faciliter l’accession à la propriété tout en sécurisant les revenus fonciers des propriétaires. Quelles sont les garanties offertes aux propriétaires en termes de protection contre les risques d’impayés de loyers ? Cet article vous présente les mécanismes mis en place pour assurer la pérennité des investissements immobiliers en BRS.

Le fonctionnement du bail réel solidaire

Le bail réel solidaire est un dispositif qui permet de dissocier la propriété du bâti de celle du terrain. Il a été créé par la loi ALUR en 2014 et vise à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Le BRS repose sur le principe d’une cession du bâti à un organisme de foncier solidaire (OFS), qui devient alors propriétaire du terrain. L’OFS octroie ensuite un droit réel à l’acquéreur, qui peut ainsi construire ou acheter un logement sur ce terrain.

Ce dispositif offre plusieurs avantages pour les acquéreurs, comme une réduction du coût d’achat (en moyenne de 20% à 40% inférieur au prix du marché) et la possibilité de bénéficier d’aides financières spécifiques (tels que le Prêt à Taux Zéro ou l’APL accession). De plus, les logements en BRS sont soumis à des plafonds de ressources pour les locataires et à des plafonds de loyers, ce qui garantit une certaine mixité sociale.

Les garanties offertes aux propriétaires en termes de protection contre les impayés de loyers

Pour sécuriser leurs revenus fonciers, les propriétaires ayant recours au BRS disposent de plusieurs garanties. La première d’entre elles concerne la sélection rigoureuse des locataires. En effet, les organismes de foncier solidaire ont pour mission de vérifier la solvabilité et la situation financière des candidats avant de leur octroyer un droit réel. Ainsi, ils s’assurent que ces derniers disposent des ressources suffisantes pour assumer leurs obligations locatives.

En outre, les propriétaires peuvent souscrire une assurance loyers impayés (ALI) pour se prémunir contre le risque d’impayés. Cette assurance couvre généralement la totalité des loyers impayés durant toute la durée du bail, ainsi que les frais de contentieux éventuels. Il est important de noter que certaines ALI proposent également une garantie contre les dégradations et les frais liés à la vacance locative.

Par ailleurs, le bail réel solidaire prévoit un mécanisme spécifique appelé récupération du logement par l’OFS. En cas de défaillance avérée du locataire, l’organisme de foncier solidaire peut récupérer le logement et le proposer à un autre ménage. Ce mécanisme permet ainsi au propriétaire de retrouver rapidement un locataire solvable et d’éviter une vacance locative prolongée.

Enfin, les propriétaires disposent également de la possibilité de saisir le juge d’instance pour obtenir une ordonnance d’expulsion en cas d’impayés persistants. Cependant, cette procédure judiciaire peut s’avérer longue et coûteuse, c’est pourquoi il est recommandé de privilégier les solutions amiables et préventives.

Conclusion

Le bail réel solidaire offre aux propriétaires plusieurs garanties pour se prémunir contre les risques d’impayés de loyers. La sélection rigoureuse des locataires par les organismes de foncier solidaire, la souscription à une assurance loyers impayés, le mécanisme de récupération du logement par l’OFS et la possibilité de saisir le juge d’instance constituent autant de leviers pour sécuriser les revenus fonciers des investisseurs en BRS. Ainsi, ce dispositif concilie accession à la propriété pour les ménages modestes et protection des intérêts des propriétaires.